Fibras industriales desafían la crisis y proyectan un 2022 positivo

Ciudad de México — El segmento industrial dentro de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) presentó un desempeño defensivo durante la pandemia y su expectativa continúa siendo atractiva; sin embargo, los ganadores en el precio de los certificados que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) son el segmento mixto y hotelero.

“Es un sector que ha venido estable, sólido, con ocupaciones altas que se encuentran en 95%; incluso durante la pandemia fue muy resistente y sigue con una base positiva”, mencionó el analista bursátil de Ve por Más, Eduardo López.

Valentín Mendoza, analista en Actinver, explicó que son una serie de factores estructurales que han generado la tendencia positiva del sector como la reubicación de las cadenas de suministro, por disminución de tensiones comerciales y la diversificación del riesgo por parte de las empresas.

“Las empresas tratando de diversificar el riesgo tratarán de traer operaciones hacia México. Cada vez quitas carga al sureste asiático, esto gracias a la posición geográfica privilegiada al sur de EE.UU. que es el mayor consumidor del mundo”.

El incremento del comercio electrónico se suma a la lista. Mendoza explicó que México presentaba algunas barreras que impedían el alza en este segmento comercial como el acceso al crédito y al propio internet; sin embargo, el confinamiento obligó a las empresas iniciar el desarrollo del canal comercial.

“Cuando se dio el cierre comercial en marzo, quienes no habían probado la entrega a domicilio, se vieron obligados a realizar este proceso y vimos cómo las empresas como Mercado Libre, Amazon o los retailers empujaron el canal digital para maximizar el entorno”.

La relación entre estas empresas y las Fibras es que se ha registrado un aumento en la demanda de espacios industriales en los corredores manufactureros del país, sumado al espacio logístico representando un aumento en el ingreso de firmas como Funo, Macquaire, Monterrey, Prologis y Terrafina, de acuerdo con López.

El estratega de Actinver explicó que la parte comercial electrónica implica un mayor espacio debido a la alta rotación de inventario que es 3,4 veces mayor a un supermercado, por ejemplo.

“Todos estos factores han formado un entorno favorable para la parte industrial de los bienes raíces en México y creemos que hacia adelante esta tendencia debería seguir porque ambos no van a cesar, seguiremos viendo que las empresas reubican cadenas de suministros en el país y lo mismo que el país el comercio electrónico siga creciendo”.

Sin embargo, la corona de los retornos respecto al precio de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CFBI) le pertenece al segmento hotelero de Fibra Hotel (FIHO), y mixto de Fibra Plus (FPLUS) y Fibra Nova (FNOVA).

Los Fibras son vehículos de inversión enfocados en la adquisición y construcción de bienes inmuebles. En Bolsa se encuentran listados cerca de 16 fideicomisos que pertenecen a distintos segmentos como el industrial, oficinas, comercial y educación.

En crecimiento

El segmento comercial y de oficinas fueron los principales afectados durante la pandemia por el cierre de los comercios y actividades no esenciales, como Fibra Dahnos, un fideicomiso comercial dueño de centros comerciales, oficinas y de uso mixto, como Parque Delta o Torre Virreyes en Ciudad de México.

Fibra Dahnos muestra un retorno de 5,14% en lo que va del año; sin embargo, el precio de sus certificados aún no alcanza los niveles prepandemia de MXN$30,31 por unidad.

Sin embargo, la apertura comercial registrada después del primer trimestre del año ha incentivado los resultados del segmento comercial, particularmente y se espera que, para el 2022, regrese a niveles prepandemia.

De acuerdo con Mendoza, el ahorro durante el confinamiento que se tradujo en un aumento en las ventas, ha ayudado al segmento a recuperarse más pronto de lo previsto.

“El punto de inflexión fue el primer trimestre del año, a partir de ahí, se empezó a observar mejoras secuenciales en la parte comercial, se dio un crecimiento más acelerado de lo previsto ya que se dejaron de otorgar concesiones y los clientes al tener más tráfico y ventas, pagan mejor las rentas”.

En el caso de las oficinas, el analista mencionó que pese a los cambios en las tendencias en el empleo, como el home office, que detonó un aumento del 25% en la desocupación; presentará ocupaciones paulatinas consecuencia de temas culturales.

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“El grueso del empleador mexicano es más proclive a que la gente esté físicamente en su espacio de trabajo porque favorece la cultura el hecho de identificar la empresa con una oficina con cierta calidad de activos (...) pronto deberíamos comenzar a ver que las tasas de ocupación se estabilizan”.

Eduardo López mencionó que algunos fibras han buscado opciones para reconvertir el espacio de oficinas a clínicas, pero no de forma masiva. “El que lo ha comentado es Funo que tiene cerca de 100 edificios de oficinas. Han hablado de reconvertir menos de 10. Sí lo están explorando, pero no por completo”.

Mejor panorama

Las expectativas de ventas en el comercio electrónico son un factor positivo para las Fibras. De acuerdo con un análisis de Euromonitor, consultoría de tendencias de mercado a nivel internacional, estimó que las ventas hacia el 2025 aumentarían cerca de 250%.

Se suma el crecimiento económico y la apertura de comercios; además del paulatino regresos a escuelas y oficinas.

La entrada de nuevos segmentos como la vivienda en renta también luce atractivo, de acuerdo con el estratega de Ve por Más. “Al día no hay fibra enfocada en el sector de vivienda, en ese sentido sería un sector nuevo y que tiene oportunidades de crecimiento”.

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“Se espera un desempeño estable con crecimientos en línea con la inflación, con niveles de ocupación altos”, dijo López.

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